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COMMENT SOUSCRIRE L’ ASSURANCE DIAGNOSTIQUEUR ?

+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DIAGNOSTIQUEUR

Les entreprises de diagnostic immobilier ont connu une croissance très importante ces dernières années. En effet, c’est un secteur dont les professionnels représentent un intermédiaire crucial dans l’achat, la vente ou la location d’immeubles. C’est donc un domaine à risque où des erreurs peuvent conduire à d’importants désagréments. De ce fait, elles sont soumises au même titre que les entreprises du BTP aux législations de la responsabilité civile. Cette dernière est couverte par l’assurance diagnostiqueur immobilier. Elle prend donc en compte les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’entreprise de diagnostic.

L’assurance diagnostiqueur immobilier est instituée par l’article R271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif aux conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique. Elle est obligatoire donc pour toute société de diagnostic qui voudrait avoir la certification. Toutefois, outre la responsabilité civile, d’autres assurances sont également prises en compte dans le cadre de l’assurance diagnostiqueur immobilier. Combien sont-elles ? En quoi consiste le métier de diagnostiqueur immobilier ? En quoi la souscription à une assurance diagnostiqueur immobilier est-elle capitale pour les structures de diagnostic immobilier ? Voici une gamme d’interrogations qui trouvera de réponse dans cet article !

Assurance diagnostiqueur immobilier : que peut contenir un Dossier de Diagnostics Techniques ?

• (dans le domaine de la santé) de prévenir de la nocivité de certains matériaux. Ces derniers étaient utilisés à une époque où ils n’étaient pas encore reconnus nocifs ;
• (dans le domaine de la sécurité) de prévenir des risques liés à certaines installations. Il s’agit à cet effet de l’état général du bâtiment. En outre, le milieu géographique et l’état des risques naturels et technologiques sont également classés dans le domaine sécuritaire ;
• (dans le domaine de l’économie énergétique) d’informer le potentiel acheteur des performances énergétiques du bâtiment. Mais, il peut s’agir également de la production de ce dernier en gaz à effet de serre. De façon générale, l’objectif est d’inciter l’acquéreur à une probable remédiation après achat.

Depuis la mise en place de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 et du décret d’application n° 2006-1114 en septembre 2006, les DDT sont fournis en dossier unique par le diagnostiqueur. Le contenu comprend donc de nombreux documents liés aux axes sus énumérés, à savoir la santé, la sécurité et l’énergie. Cela dit, quels sont les différents documents (diagnostic) que peut contenir un DDT ?

Le diagnostic Amiante : mieux connu sous le nom de DTA (Diagnostic Technique Amiante), il est obligatoire depuis 1999. En effet, l’amiante représente la deuxième source de maladie professionnelle en France. Très nocif pour les occupants des bâtiments auxquels il est intégré, il est responsable des risques d’asbestose. Autrefois, il était utilisé dans la construction pour ses nombreuses propriétés (anti-acoustiques, isolation thermique, etc.). Interdit de façon formelle en France depuis 1997, le DTA est donc obligatoire pour toute construction antérieure au 1^er juillet 1997. Néanmoins, de façon spécifique, il s’agit des maisons individuelles et des parties communes et privatives d’immeubles collectifs. Cela dit, tout propriétaire de bâtiment ayant acquis son permis de construction avant le 1er juillet 1997 est prié de remettre à l’acquéreur le constat de repérage amiante. Cette règle permet donc au propriétaire de s’exonérer de la garantie de vices cachés. Parallèlement, une assurance diagnostiqueur immobilier permettra de dédommager le bailleur ou le vendeur lorsque le repérage serait mal fait.

Le diagnostic au plomb : il est encore mieux connu sous le nom de Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). En effet, le plomb est un élément très toxique pour l’Homme, surtout pour les femmes et les enfants. Responsable du saturnisme, il est contenu anciennement dans les peintures. Cette dernière, utilisée dans les bâtiments, se dégrade avec le temps et laisse échapper de la poussière très nocive pour l’organisme. Cela dit, le CREP est obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construction a été délivré avant le 1^erjanvier 1949. Il concerne toutefois les bâtiments à usage d’habitation. En cas de vente, de promesse de vente ou de location, le propriétaire doit avoir établi le CREP moins d’un an auparavant. Cela lui permet en effet de s’exonérer de la garantie de vice caché. En outre, le diagnostic doit être effectué par des professionnels qui sont garantis par une assurance diagnostiqueur immobilier.

Le diagnostic Termites : à l’instar de Paris, de nombreuses communes de France sont infestées par les termites. Le diagnostic termite consiste donc à déterminer si une maison se trouve dans une à zone à risque. En effet, les termites sont des insectes xylophages qui détruisent les charpentes des maisons. Le propriétaire demande donc un diagnostic termite avant la vente ou la location de son bien immobilier. Ce diagnostic est obligatoire, et il est régi par la norme NF P 03-201. Cela sous-entend que lors du repérage, le diagnostiqueur ne se limite qu’à la recherche des termites ; les autres bestioles xylophages étant prises en compte par une autre norme. Les résultats du diagnostic termites ont une validité de 6 mois. Après le diagnostic, les résultats sont transmis au nouvel acquéreur du logement. En cas de manquement, le propriétaire de l’immeuble ne peut se voir exonéré de la garantie des vices cachés. En outre, au cas où le logement serait attaqué par les termites, le propriétaire doit le déclarer à la mairie. Le diagnostic immobilier Termites est obligatoire depuis 1999. À cet effet, la loi impose ce diagnostic pour tout bâtiment à usage d’habitation localisé dans une zone à risque.

Le diagnostic parasitaire : il permet de détecter au sein d’un bâtiment la présence de champignons lignivores ou d’insectes à larves xylophages. Examen visuel, il consiste à calculer l’humidité du bois grâce à un sondage mécanique et électronique. Très souvent confondu avec le diagnostic termites, il s’en distingue néanmoins. En effet, si le diagnostic termites est obligatoire, le diagnostic état parasitaire est facultatif. Cependant, il peut être fait par le vendeur ou le bailleur sous contrainte d’un notaire.

Le diagnostic sécuritaire de gaz : il consiste à évaluer l’ensemble de l’installation destiné à l’alimentation de gaz. Il est obligatoire, si le bien immobilier mis en vente ou en location a des installations vieilles de plus de 15 ans. Le diagnostic effectué par un professionnel accrédité est valide pour trois ans. Le résultat annexé au DDT est remis à l’acquéreur lors de l’achat. En cas de non-conformité à cette règle, le bailleur se retrouverait astreint à la garantie de vice caché. En effet, depuis le 1er juillet 2017, il est obligatoire pour tous les logements de plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité : il consiste à faire le bilan de l’état des installations d’électricité d’un bâtiment avant sa vente. Il a une validité de 3 ans à compter de sa date de réalisation. Depuis 2009, il est obligatoire pour tout propriétaire voulant vendre une maison de plus de 15 ans d’ancienneté. Le diagnostic consiste à cet effet à renseigner l’acquéreur sur l’état et la conformité de l’installation électrique du bien immobilier. Cela dit, seul un opérateur certifié par le COFRAC est mandaté pour réaliser un diagnostic. En outre, ce dernier doit disposer d’une assurance diagnostiqueur immobilier.

En cas de défaut de diagnostic électricité, la responsabilité civile et pénale du vendeur peut être engagée. Cela implique alors que le diagnostic doit être bien posé. C’est pourquoi il est indispensable de faire appel à un professionnel.

La loi carrez : c’est le diagnostic qui permet d’attester la surface privative d’un bien. Obligatoire depuis 1996, ce diagnostic protège les acquéreurs de lots de copropriété. Il impose au propriétaire de mentionner la superficie privative du bien dans tous les documents relatifs à la vente. Il ne concerne que les promesses de vente, d’achat ou l’acte authentique définitif de vente. Cela dit, les cas d’achat sur plan et de terrain à bâtir ne sont pas pris en compte. En outre, la loi Carrez ne s’applique pas aux parties d’un logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. C’est le cas par exemple des garages, parkings et caves. Aussi, est-il important de faire appel à des diagnostiqueurs professionnels. En effet, lorsque le diagnostic est mal fait l’acquéreur peut intenter un procès afin d’obtenir réparation.

Le diagnostic Loi Boutin-Surface habitable : il a été institué en vue de protéger les intérêts des locataires. Il consiste à cet effet à mesurer la surface habitable d’un logement. L’objectif principal est de comparer le montant des loyers pratiqués au m² habitable par rapport à d’autres. Mais, il s’agit également d’estimer le montant des factures en énergie par rapport à la consommation en kWh/m²/an, etc. Avec une durée de validité indéterminée, la loi Boutin-surface habitable est différente du diagnostic Loi Carrez. Dans le même contexte, elle ne peut la remplacer. En outre, le diagnostic Loi Boutin – Surface habitable doit être fait par un diagnostiqueur professionnel. À cet effet, un diagnostiqueur loi Carrez peut également s’en occuper.

Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique : c’est un diagnostic immobilier obligatoire aussi bien lors de la vente que de la location d’un logement. Il intervient dans le cadre du Plan Climat pour la réduction des émissions de CO2 par 4 d’ici 2050. Lors de ce diagnostic, le diagnostiqueur classe les biens se trouvant dans le logement selon une note allant de A à G. Cette dernière a pour objectif d’indiquer la performance énergétique des biens pris en compte. À cet effet, la note A indique une meilleure performance tandis que la note G indique une mauvaise performance. Le DPE est du ressort du diagnostiqueur, et son délai de validité est de 10 ans.

L’ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques : c’est un document qui permet d’informer aussi bien les bailleurs que les locataires sur les risques que court un bien dans une zone donnée. Ces risques peuvent être naturels comme les séismes, les inondations ou encore miniers ou scientifiques. Ils sont définis par la directive SEVESO. Depuis le 2 aout 2018, à l’ERMNT est complété l’ERP (État des Risques et Pollutions). À cet effet, on parle désormais d’ERNMT-ERP. L’ERNMT-ERP est obligatoire et a une validité de 6 ans.

Quel est le poids du marché des diagnostics aujourd’hui en France ?

Il faut reconnaitre que le marché des diagnostics est en pleine expansion en France. En effet, contrairement à la baisse des offres d’assurances, le métier de diagnostiqueur est de plus en plus embrassé. Ceci est dû principalement à un secteur de l’immobilier particulièrement florissant, mais également aux nouvelles législations qui protègent les acquéreurs. À cet effet, déjà au cours de l’année 2006 par exemple, on dénombrait en France près de 2,5 millions de diagnostics réalisés. Ainsi, plus que les promoteurs immobiliers, ce sont également les mairies et les collectivités locales qui font appel aux diagnostiqueurs professionnels. Leur formation qui dure au plus 2 mois n’est en réalité soldée par aucun diplôme. Néanmoins, les aspirants peuvent se faire délivrer un certificat par une structure compétente.

D’une façon générale, il faut remarquer que le diagnostic immobilier est quasi obligatoire avant la vente de tout bien immobilier en France. Cela vise à renforcer la sécurité des résidences et à diminuer les taux d’accidents domestiques. En outre, vu les risques élevés dans les domaines du diagnostic, les entreprises doivent obligatoirement souscrire à une assurance diagnostiqueur immobilier. L’assurance diagnostiqueur immobilier représente à cet effet la meilleure alternative.

Pourquoi souscrire à une assurance diagnostiqueur immobilier ?

L’assurance diagnostiqueur immobilier est une assurance responsabilité civile destinée spécifiquement aux entreprises de diagnostic. L’obligation faite à ces dernières d’y souscrire est énoncée par l’article L271-6 du Code civil de la construction et de l’habitat. Cela dit, toute entreprise de diagnostic a obligation de réparer le ou les préjudices, lorsqu’elle est responsable de dommages dans l’exercice de ses activités. Généralement, ces dommages sont dus à des erreurs, des omissions, des négligences, des imprécisions, des pertes ou vols de documents. Conscient d’un tel danger et du risque que peuvent courir les acquéreurs du fait de ces fautes professionnelles, la loi les protège. Ainsi, en application des articles 1382 et 1147 du Code civil, l’entreprise de diagnostic a obligation de réparer le préjudice causé à autrui. Dans le même contexte, le bailleur ou vendeur est tenu d’établir un diagnostic immobilier en vue de faire un bilan de l’état général du bien à l’acquéreur.

Si tout semble en faveur de l’acquéreur, l’assurance diagnostiqueur immobilier soustrait les entreprises de diagnostic de menace de fermeture. En effet, les risques imprévisibles dans ce métier sont nombreux. Cette réalité est la cause du montant excessivement élevé des assurances dans ce domaine.

Illustration de quelques cas où une entreprise de diagnostic est mise en cause…

Lors de la vente d’un immeuble X, l’assuré (entreprise de diagnostic) émet un avis de conformité. Mais, au cours de travaux de réfection entrepris par l’acquéreur, le chantier est arrêté pour désamiantage. L’acquéreur attaque le promoteur immobilier en justice. Ce dernier échappe à la garantie de vice caché grâce aux documents de diagnostics certifiés. Dans ce contexte donc, c’est la responsabilité de l’assuré qui est mise en cause. Il est de ce fait poursuivi par le promoteur, afin d’obtenir une indemnisation des frais consécutifs au retard des travaux.

Un diagnostiqueur remet à un bailleur un rapport de performance énergétique sur son immeuble. Le rapport est noté D en lieu et place de B suite à une erreur de frappe. Le bailleur manque plusieurs de ses ventes à cause de cette mauvaise note. Une contre-expertise démontre plus tard que la note normale était B. Dans ce cas, le diagnostiqueur est tenu de payer les dommages et intérêts dus à son client.

Les exemples sont légion, ainsi que les cas de jurisprudence. Mais régulièrement, ce sont les entreprises de diagnostic qui paient le lourd tribut. Ces dernières années par exemple, nombreux ont été les assureurs à avoir retiré leur assurance RC professionnelle à des entreprises de diagnostic. Cela est dû principalement à une souscription basée sur une prime trop basse par rapport à la réalité du risque.

Aujourd’hui, en France, la souscription à une assurance diagnostiqueur immobilier est régie par l’article R. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Le montant de la garantie fixé par les assureurs est de 300 000 euros par sinistre et ne saurait être inférieur. En outre, le montant annuel pour une assurance diagnostiqueur immobilier est de 500 000 euros.

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